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2015年度土地估价报告审查结果通报
信息来源:本站原创 上传时间:2016-03-25 13:20:43
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豫土估协文[2016]04

 

2015年度土地估价报告审查结果通报

 

根据《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》国土资厅发〔201235和省协会《关于落实土地估价报告备案工作的通知》的要求,为加强协会自律管理,提高土地估价质量,省协会组织专家,对2015年度的土地估价报告进行了质量审查评定。现将评审情况通报如下:

一、抽查情况

全省171家土地估价机构(含预注册、公益),共抽查报告162份,8家机构无业绩,1家机构为公益性机构。

二、审查依据

1、《城镇土地估价规程》(GB/T 185082014)

2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号);

3、《河南省土地估价报告审查标准》。

三、审查结果

1、一等报告8份,占5%

2、二等报告29份,占18%

3、三等报告110份,占67%

4、四等报告15, 10%

具体名单附后。

四、总体评价

本次审查按照新的评分标准和办法,以定量评价为主,定量与定性相结合。审查工作总体呈现三个特点:

1、报告整体质量尚可,较往年有所提高,中等水平的报告有大幅度增加。主要表现在:报告格式规范,排版相对美观;附件齐全,如案例照片、现场踏勘表等;前后矛盾、张冠李戴、错别字等低级错误较往年有所减少;

2、机构级别越高,报告质量整体偏好。全国执业机构的报告质量往往较好。对于推荐的较好的报告,没有大的技术问题,无常识性错误,对新文件了解较透彻;

3、省级与县级的差距在缩小。省级执业机构的报告进步不够明显,有下降的趋势;县级机构报告的质量有明显提高,与往年相比,报告质量向中等和优等发展。

五、存在问题

(一)重大问题

1、对20号文的执行问题。在出让评估中,未执行或者未严格执行20号文中关于出让地价评估中评估方法的选择,没有充分说明选择估价方法的理由和依据。如,有的小组有16份出让报告,其中8份不符合要求,均为工业用地选择了基准地价和成本两种方法,出让评估方法选择不能很好得执行3121;且出让评估缺少底价建议。

2、不执行新的基准地价。2014年已经公布新的基准地价,但在2015年评估中仍然采用2009年公布的基准地价。

3、在用途设定中没有按照《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)规范设定,或者是没有按照相关政策要求设定用途应为“二级类”。

4、评估方法选择不当。

5、确定估价结果时没有充分说明理由。(1)两种方法评估,最后使用一种评估结果;(2)两种方法评估,评估结果差别较大,直接算数平均。对这两种情况均无充足的理由。

(二)方法使用中的问题

1、基准地价内涵不清,三表不全,期日修正无依据,容积率修正无依据。

2、市场比较法因素修正幅度人为设定,忽高忽低。

3、成本逼近法取得费用使用老标准,相关税费仍然有土地管理费。耕地占用税、开垦费有错误。土地开发费人为取值无依据。利润率为0,无区位修正,增值收益无依据。

4、采用成本法评估,但结果低于成本法结果,有低评风险。

5、市场比较法中待估宗地与比较案例的差别较小或者无差别,参数选取与实际不符。对估价结果影响较大或较小的因素赋值不合理,有些参数的选取没有依据或者缺乏说服力。

6、案例选择存在问题:比如在假设开发法、收益法对多个案例均位于同一小区或同一商场的不同店铺;案例不具可比性,级别差异太大,容积率和面积差别太大。另外,比较因素的说明定性不定量,比如,说公交路线均较多,却没有明确各有几条;比较因素说明前后不一致等。

    (三)不同用途评估存在的问题

 1、抵押评估

1)未提供出让合同,估价结果有个别明显高于出让合同价,未说明理由,有高估嫌疑。

2)涉及抵押的报告,在估价结果部分没有明确是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。

     2、出让评估时的土地登记状况描述

1)不执行20号问题。

2)出让评估时的土地登记状况描述。出让评估,在“土地登记状况”描述中,目前我省大部分地方在建设用地出让前没有完成地籍调查和确权登记,而是在出让后一次性确权、登记。很多出让报告在表述时,仍为“估价对象的土地登记状况为……”,而在报告附件中没有登记的相关证明材料。

(四)其他问题

1、影响因素问题

对地价影响因素的描述和分析体现了估价师或估价机构的执业水平,是反映报告质量高低和估价结果是否科学、合理的重要指标。通过本次抽查,我们感觉到估价机构和估价师重视方法和结果,忽视了影响因素对土地估价的重要性。主要表现在以下几个方面:

1)估价对象描述及地价影响因素分析中,描述内容缺乏针对性,缺少分析。如商服用地不描述商业繁华度、人口密度、临街状况等;工业用地评估描述住宅用地的市场变化。没有对后面要修正的因素进行描述或前后描述不一致。

  2)估价报告和技术报告在影响因素部分内容重复的问题。按照规范要求,估价报告中对影响因素部分要求简洁、概况性的描述,技术报告中对影响因素部分要求尽量具体、全面的描述,并且要有对地价影响的分析。

3)忽略重要影响因素。如城市资源状况中的土地资源状况、不动产制度与不动产市场状况中的土地房屋交易数量和价格、城市性质、规模、范围、功能分区及估价对象在规划中的区位等。

4)前后不一致。一是没能描述在测算地价过程中涉及到的因素;二是与测算地价过程中涉及到的因素描述不一致,或者是没有具体和量化。

5)对地价影响分析没有达到准确、深入、全面,特别是很多报告根本没有分析。

2、估价原则与依据问题

估价依据、估价原则没有针对性,不管什么用途的地都是这几个。估价依据针对性、时效性差。

(五)格式规范问题

格式规范是对估价报告质量最基本的要求。在本次抽查中,在格式规范方面存在不少问题,特别是新、旧规范差别的地方。主要表现在以下几个方面:

1、估价技术报告标题没有“评估工作底稿”;

2、技术报告封面没有电子备案号;

3、标题不规范。一是忽略估价报告和技术报告内容相似部分标题的差异。如在影响地价因素部分,估价报告是“影响地价的因素评明”,技术报告是“地价影响因素分析”。二是新旧规范要求的差异。如一般因素中关于房地产市方面的影响因素,旧规范中为“房地产制度与房地产市场状况”,新规范中为“不动产制度与不动产市场状况”。

(六)附件问题

附件主要是不全的问题,例如,缺少宗地位置图、待估宗地现状照片、比较案例现场照片、评估机构资质证书、估价师资质证书、出让合同、比较案例照表、估价师现场查勘表等,还有个别的照片不能很好地反映估价对象利用情况、区位情况、周边土地利用情况等,相当一部分位置图为手绘。

(七)其他问题

1、模板修改不认真,该修改的不改,没有根据待估宗地的特点进行修改。

2、装订混乱,左右装乱、上下装乱、前后装乱。

 

二〇一六年三月二十五日

 

 

 

 

 

 

 

2015年土地估价报告审查结果统计

序号

机构名称

报告等别

机构个数

1

河南淮源土地估价测绘有限公司

一等

8

2

安阳市金土地价评估事务所有限责任公司

一等

3

河南省豫通房地产评估咨询有限公司

一等

4

河南华地土地评估咨询有限公司

一等

5

河南金地评估咨询有限公司

一等

6

河南方迪土地房地产估价有限公司

一等

7

许昌春秋土地资产评估咨询有限责任公司

一等

8

河南省中土地产房地产评估有限公司

一等

9

河南省纬达不动产评估有限公司

二等

29

10

固始县汇鑫房地产咨询有限责任公司

二等

11

濮阳市中原地产交易评估服务有限公司

二等

12

郑州众信房地产估价有限公司

二等

13

新乡市正源土地评估咨询有限责任公司

二等

14

南阳市晨光地产评估咨询有限责任公司

二等

15

河南坤达土地评估有限公司

二等

16

漯河市龙翼祥地产估价有限公司

二等

17

郑州豫华土地评估咨询有限公司

二等

18

洛阳市国力不动产评估测绘有限公司

二等

19

河南光明土地评估咨询有限责任公司

二等

20

河南亚太永信土地评估咨询有限公司

二等

21

河南正达房地产评估测绘咨询有限公司

二等

22

河南斯泰德土地评估有限公司

二等

23

卫辉市豫辉土地价格评估有限公司

二等

24

新密市诚信土地估价咨询有限公司

二等

25

河南省国源房地产评估有限公司

二等

26

河南省中地联合评估咨询有限公司

二等

27

河南凯业房地产估价咨询有限公司

二等

28

驻马店市新兴土地评估事务所

二等

29

安阳市德诺地价评估咨询有限公司

二等

30

河南恒信土地评估咨询有限公司

二等

31

洛阳宇立不动产评估测绘有限公司

二等

32

浚县恒信土地评估咨询有限责任公司

二等

33

方城县裕昌土地评估经纪有限公司

二等

34

河南天泰地产评估有限公司

二等

35

固始县蓼土地价评估事务所有限责任公司

二等

36

河南省瑞鑫源土地估价咨询有限公司

二等

37

孟州市河阳地产评估有限责任公司

二等

38

洛阳豫方不动产评估测绘有限公司

三等

110

39

河南恒安土地评估有限公司

三等

40

河南键通不动产咨询评估有限公司

三等

41

安阳县海纳地产评估有限公司

三等

42

原阳县金瑞地价评估咨询有限公司

三等

43

焦作市中地评估咨询有限公司

三等

44

河南金华土地估价有限公司

三等

45

郑州鑫诚信土地评估咨询有限公司

三等

46

商城县鑫地地价评估有限公司

三等

47

郑州光华土地评估有限公司

三等

48

林州市红旗地价评估事务所

三等

49

河南安宏土地评估测绘有限公司

三等

50

平顶山源丰土地估价测绘有限公司

三等

51

长垣县豫垣土地价格评估有限公司

三等

52

罗山县国源地价评估事务所

三等

53

开封宋城房地产估价有限公司

三等

54

新乡巨中元地价评估事务所有限公司

三等

55

郑州广聚房地产评估有限公司

三等

56

河南华信资产评估有限公司

三等

57

嵩县铭建不动产评估咨询有限公司

三等

58

河南盛富达土地评估有限公司

三等

59

商水县新星土地估价有限公司

三等

60

郑州锐鼎信不动产评估咨询有限公司

三等

61

河南省芳墨土地评估有限公司

三等

62

郑州市诚信房地产评估咨询有限公司

三等

63

平顶山市金鹰土地评估咨询有限公司

三等

64

舞钢市金川土地评估咨询有限公司

三等

65

河南世纪地产评估有限公司

三等

66

汝阳县利汝评估咨询有限公司

三等

67

河南龙源土地评估咨询有限公司

三等

68

宁陵县忠信土地评估咨询中心

三等

69

禹州市颖河地产评估咨询有限公司

三等

70

河南昭源土地与房地产评估有限公司

三等

71

鲁山县翔鲁地价评估事务所

三等

72

河南金土地土地评估有限责任公司

三等

73

周口市大地地价评估事务所有限公司

三等

74

三门峡市天行地产评估咨询有限公司

三等

75

淮滨县域丰地价评估咨询有限公司

三等

76

许昌大公地产评估咨询有限公司

三等

77

郑州鑫业土地评估有限公司

三等

78

宜阳县锦飞不动产评估咨询有限公司

三等

79

漯河市逢源土地估价有限公司

三等

80

驻马店市金鼎土地评估有限公司

三等

81

漯河市大地评估咨询有限公司

三等

82

杞县常源土地评估咨询事务所

三等

83

内黄县地升地价评估事务所

三等

84

濮阳县弘大土地资源服务有限公司

三等

85

南阳市建宇地产估价咨询有限公司

三等

86

唐河凤山土地评估咨询有限公司

三等

87

信阳市金地评估咨询有限公司

三等

88

淅川县丹阳地产评估咨询有限责任公司

三等

89

洛阳国地不动产评估有限公司

三等

90

河南恒大土地评估有限公司

三等

91

河南省二十一世纪房地产估价有限公司

三等

92

光山县开源地价评估有限公司

三等

93

封丘县鑫源地价评估咨询有限公司

三等

94

伊川县焱晟土地评估有限公司

三等

95

河南恒泰土地评估咨询有限公司

三等

96

河南鑫田土地评估有限责任公司

三等

97

河南宏大地产估价有限公司

三等

98

南召县正园地产评估有限公司

三等

99

长葛开元地价评估咨询有限公司

三等

100

三门峡天邦不动产评估咨询有限公司

三等

101

鹿邑县鸣鹿评估有限责任公司

三等

102

河南昱地评估咨询有限公司

三等

103

洛宁县诚实不动产土地评估有限公司

三等

104

河南开源房地产估价有限公司

三等

105

河南宏源房地产评估咨询有限公司

三等

106

河南佳源房地产评估有限公司

三等

107

临颍县中地评估事务所

三等

108

项城市富源地价评估有限公司

三等

109

河南求实土地评估咨询有限公司

三等

110

河南金明房地产估价有限公司

三等

111

开封市鑫源土地估价事务有限公司

三等

112

许昌科普不动产评估咨询有限责任公司

三等

113

汤阴县鑫科地价评估事务所有限责任公司

三等

114

河南坤爻地产评估有限公司

三等

115

河南金阳地产估价有限公司

三等

116

南阳市天平地产评估咨询有限公司

三等

117

河南同达地产评估有限公司

三等

118

河南天一评估咨询有限公司

三等

119

驻马店市开发区三友土地评估咨询服务有限公司

三等

120

滑县国源地价评估有限责任公司

三等

121

淇县朝歌土地估价事务所

三等

122

镇平县金土地地产评估咨询有限责任公司

三等

123

延津县恒延不动产评估咨询有限公司

三等

124

巩义市永安土地评估咨询有限公司

三等

125

郑州盛豪土地评估咨询有限公司

三等

126

郏县联华房地产评估有限公司

三等

127

灵宝市宝地土地评估登记代理有限责任公司

三等

128

永城市东方地产评估咨询有限公司

三等

129

河南金源不动产评估有限公司

三等

130

内乡县菊潭地产评估咨询有限责任公司

三等

131

新野县地产评估咨询有限责任公司

三等

132

河南省信邦土地评估有限公司

三等

133

河南名道房地产评估有限公司

三等

134

叶县昆城地价评估事务所

三等

135

卢氏县定坤土地评估有限公司

三等

136

驻马店市东方房地产评估有限公司

三等

137

新安县旭日不动产评估事务所

三等

138

驻马店市金土地地产评估事务所

三等

139

邓州市光大土地评估有限责任公司

三等

140

新县宏坤地价评估有限责任公司

三等

141

河南安永土地评估有限公司

三等

142

柘城县惠和土地勘测评估有限公司

三等

143

邓州市恒达地产评估咨询有限公司

三等

144

获嘉县金岩土地估价事务所

三等

145

河南惠丰土地评估有限公司

三等

146

睢县方圆土地价格评估事务所

三等

147

汝州市鑫润土地估价服务有限公司

三等

148

沁阳市欣诚房地产评估经纪有限公司

四等

15

149

河南省金豫达房地产评估有限公司

四等

150

鄢陵天利和房地产评估有限公司

四等

151

河南国隆地产评估咨询有限公司

四等

152

息县诚信地价评估事务所

四等

153

河南信诚土地评估有限公司

四等

154

商丘市腾飞土地评估有限公司

四等

155

尉氏县天平地价评估咨询有限责任公司

四等

156

潢川县开源地价评估咨询有限责任公司

四等

157

河南省永瑞恒房地产估价有限公司

四等

158

民权县绿洲大地评估咨询有限公司

四等

159

社旗县利达地产评估咨询有限公司

四等

160

河南鑫明土地评估有限责任公司

四等

161

洛阳亿奉房地产评估咨询有限公司

四等

162

商丘天行健房地产评估测绘有限公司

四等

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